Продължение на темата за имотните измами
Във втората част на поредицата Нора Караиванова отново разговаря с адвокат Стефания Атанасова. Темата този път се фокусира върху това какво се случва, когато имотен спор стигне до съд, какви са рисковете и как хората могат да се предпазят. Разговорът съдържа реални примери и практически съвети.Какво става, когато спорът стигне до съд?
Когато имотен конфликт ескалира до съдебна зала, нещата стават сложни и зависят от естеството на спора. Стефания обяснява, че има различни видове дела, които могат да се водят, в зависимост от ситуацията. Например, ако двама съсобственици не могат да се разберат – единият иска да продава, а другият не – спорът често се решава чрез дело за съдебна делба. В такъв случай единият може да поиска имотът да му бъде възложен изцяло, но ако той е неделим, като например апартамент, се налага да плати на другия парично уравнение. За да се определи дали имотът е делим и колко струва, съдът назначава вещи лица, които правят техническа и оценъчна експертиза. Това дава ясна картина на пазарната цена и сумата, която трябва да се изплати.Друг тип спор възниква, когато някой предявява ревандикационен иск. Представете си ситуация, в която вие сте собственик на апартамент, но друг човек го владее с констативен акт, издаден въз основа на показания от трима съседи, че той го е ползвал 10 години. Вие обаче знаете, че това не е вярно – той го владее само от три години и е излъгал. В съда можете да поискате да бъде осъден да ви върне имота, доказвайки, че сте невладеещ собственик, а той е владеещ несобственик. Ако успеете да докажете измамата, констативният му акт ще бъде отменен, защото законът не допуска двама души да имат еднакви права на собственост върху един и същ имот.
Има и случаи, свързани с предварителни договори, които усложняват нещата допълнително. Например, купили сте имот от чичо си преди 15-20 години, платили сте му всичко по предварителен договор и живеете там спокойно с детето си. Но чичо ви умира, без да ви прехвърли собствеността с нотариален акт. Неговите наследници – жена му и детето – се появяват и казват: „Този имот е наш, върни ни го.“ Тук спорът става още по-драматичен.Пример: Къщата на чичото и наследниците
Представете си стара къща, може би барака, построена преди 70-100 години. Купили сте я от чичо си с предварителен договор, платили сте цялата сума, ремонтирали сте я, живеете там с детето си и си гледате домати и краставици в двора. Минават 15 години, всичко изглежда наред. Но тогава чичо ви умира, без да е изповядал сделката при нотариус. Юридически не сте собственик – нямате нотариален акт, нито дори констативен документ, удостоверен от съседи. Фактически обаче сте там, това е вашият дом.След смъртта му се появяват наследниците – жена му и детето, което може би ви е братовчедка. Те имат пълно законно право да претендират за имота, защото на хартия той е техен. Ако те само ви заплашат, че ще го вземат, но не са влезли да ви изгонят, правото ви е застрашено, но не нарушено. В такъв случай можете да заведете установителен иск срещу тях. Представяте предварителния договор и доказвате, че сте живели там 15 години. Не отричате, че те са наследници, но искате съдът да признае вашето право на собственост. Ако обаче те вече са завладели имота, спорът става по-сложен и може да се наложи друг тип дело.
Важно е да се отбележи, че за всяко дело – било то делба, ревандикация или установителен иск – трябва да докажете правния си интерес. Не можете просто да заведете дело без основание; съдът изисква да обясните защо искате да съдите и какво защитавате.Финансови и психически предизвикателства
Когато става дума за съдебен спор, финансовите и психическите аспекти често са решаващи. Стефания обяснява, че тези дела обикновено са скъпи. Държавната такса е 4% от пазарната или данъчната оценка на имота. Ако имотът струва 200 000 лв, таксата е 8 000 лв – сума, която не всеки може да си позволи. Към това се добавят и адвокатските хонорари, които също не са малки. Някои адвокати обаче са гъвкави – ако ги познавате, могат да приемат плащане на части, например една трета в началото и останалото по-късно, което се урежда с договор.За хора в затруднено положение – например пенсионери или безработни – има и друг изход. Можете да поискате от съда да ви опрости таксата, като докажете с декларация и документи, че нямате средства. Ако сте регистрирани в НОИ без трудов договор и доходи, съдът често уважава подобни молби. Това обаче трябва да е вярно към момента на делото – няма последваща проверка дали сте се върнали на работа след това.
Психическият аспект е не по-малко важен. Някои хора просто се отказват, казвайки си: „Животът е кратък, не ми се занимава.“ Други обаче се изправят решително: „Този дом е мой, платила съм го, живея тук с детето си – как ще им го дам?“ В такива моменти ангажирането на адвокат може да облекчи напрежението. Вместо да се товарите с виковете на братовчедката или лелята, оставяте адвоката да поеме тежестта и да води процеса.Реални истории от практиката
Изчезналата земя
Стефания споделя случай, разказан от колега. Човек купува 5 декара земеделска земя – всичко е наред с документите: скица, данъчна оценка, идентификатор в кадастъра. Отива да я види, но земята я няма. Просто я няма физически! Земеделските имоти често са проблемни, защото не са заградени. Може да притежавате 10, 40 или 100 декара, но без ясни граници не знаете къде точно е вашата земя. Арендатори я ползват, а кадастралните карти невинаги решават загадката. Този случай звучи смешен, но всъщност е сериозен пропуск – документите не гарантират реалността.Апартаментът без мазе на „Витошка“
Друг пример идва от личната практика на Стефания отпреди години. Клиенти купуват малък апартамент – 63 м² – на ул. „Витоша“ с нотариален акт, в който е записано, че към него има мазе. Границите на мазето обаче са описани само с имената на съседи, без точни данни. Оказва се, че мазето го няма. Над апартамента има магазин с подземно ниво, което той ползва за склад. Клиентите твърдят, че това е тяхното мазе, и завеждат дело. Вещите лица обаче установяват, че мазето не съществува – площта не съответства, а магазинът доказва собствеността си с точни граници. Останалата част се оказва на друг съсед. В крайна сметка клиентите остават без мазе, въпреки нотариалния акт.Тези случаи подчертават колко е важно всеки имот да има ясна идентификация – не само на хартия, но и на място.
Как да се предпазим?
За да избегнете подобни проблеми, подготовката е ключова. Стефания съветва да ангажирате адвокат още в началото – той ще провери нотариалния акт, скиците и собствеността. „Дай 100 лв на адвокат, вместо да загубиш €1000,“ казва тя. Полезни са и агенциите за недвижими имоти, които предлагат цялостна услуга и защита и на двете страни. Макар директните сделки без агенция да не са непременно съмнителни, те носят повече рискове, особено ако не сте сигурни в документите.Когато решите да купите имот, първо определете локация и бюджет. Предлагането често е ограничено: „Искам апартамент на третия етаж в тази локация – няма такъв.“ Затова проверката на всеки детайл е задължителна.
