Защо говорим за имотни измами?
Темата за имотните измами набира все по-голяма популярност, защото засяга множество хора, попаднали в капана на сложни сделки с недвижими имоти. В това видео адвокат Стефания Атанасова разглежда най-често срещаните измами и ще даде практически съвети как да се предпазим.Какво представлява имотната измама?
Имотната измама не е просто една ситуация, а различни сценарии, които могат да засегнат както продавача, така и купувача в сделката. Според Стефания Атанасова, тя може да варира от кражба на имот – когато някой купува нещо, което всъщност не съществува юридически или фактически – до случаи, в които продавачът не получава уговорената цена. За да разберем по-добре, трябва да разгледаме рисковете и за двете страни в сделката за покупко-продажба.Рискове за продавача: Когато сделката се обърка
Един от най-ярките примери, които адвокат Атанасова споделя, е случай с неин клиент – възрастен мъж, продал двустаен апартамент в центъра на София. Той идва при нея с думите: „Адвокатке, имам проблем, измамиха ме.“ Как точно се е случило това? Купувачът го уверява, че разполага с пари в брой, без нужда от банков кредит или предварителен договор. Двамата отиват при нотариус, вписан в Нотариалната камара, и сделката е изповядана. В нотариалния акт е записано, че продажната цена ще бъде платена след подписването. Клиентът чува акта, прочитат му го, подписва го и всичко изглежда нормално.Но след изповядването купувачът го кани в офиса си с обещание: „Заповядай сега да направим трансфера.“ Само че превод няма – нито в същия ден, нито по-късно. „Ще ти ги дам в 4 часа“, казва купувачът, после отново нищо. След четири-пет дни чакане продавачът разбира, че няма да види парите си. Още по-лошо – само три дни след сделката имотът вече е препродаден на трето лице. Това е класическа имотна измама: продавачът остава без пари и без имот, защото е бил подведен да вярва, че плащането ще се случи.
За съжаление, клиентът на Стефания е бил в тежко финансово положение и не е имал средства да заведе дело. „Нямаше пари дори за 4% държавна такса върху претенцията“, отбелязва тя. Този случай показва как рискът за продавача често е свързан с неполучаване на продажната цена, особено когато сделката зависи от купувач, който разчита на жилищен кредит или просто няма собствени средства.Друг риск за продавача идва от предварителните договори. Ако в тях е уговорен срок за изповядване на сделката, продавачът може да остане в неведение дали ще получи парите навреме, или изобщо. Когато нещата се объркат – например банката не одобри кредита на купувача – напрежението между страните рядко се решава доброволно с удължаване на сроковете.
Рискове за купувача: Когато мечтаният имот крие капани
Купувачът обаче е в още по-уязвима позиция, според Стефания. „Рискът за купувача е изключително голям и много сериозен“, казва тя и добавя старата мъдрост: „Който плаща лошо, плаща два пъти.“ Представете си, че сте харесали разкошен апартамент на добра цена. Вълнението ви кара да действате бързо, но без проверка рискувате да загубите всичко.Един от най-големите проблеми е покупката на имот с вещни тежести. Например, ако имотът е ипотекиран, първата вписана ипотека има предимство пред правата ви като нов собственик. „Не можеш да купиш имот с тежест, освен ако в акта изрично не пише, че го купуваш с ипотеката“, обяснява адвокатът. Същото важи и за възбрана – тежест, наложена от съдебен изпълнител, която блокира сделката. Дори да няма ипотека или възбрана, може да има вписана искова молба за собственост – примерно за делба или спор за граници – която да доведе до съдебен спор след покупката.
Стефания дава съвет, който звучи просто, но е ключов: ангажирайте адвокат преди да дадете капаро, дори за малка сума. „Дай 100 лв на адвокат, вместо да загубиш €1000“, казва тя. Нотариусът изповядва сделката и одобрява представените документи, но не е длъжен да проверява за тежести – това е работа на вашия представител.Друг риск за купувача идва от фалшиви документи. В малките населени места, където се издават удостоверения за наследници, понякога регистрите са манипулирани. Адвокатът разказва за случай в община Поморие, където нейни клиенти – двама наследници на починал – не са вписани в удостоверението, защото страниците от регистъра са откраднати. Имотът е продаден на трето лице без тяхно знание, а купувачът остава с проблемен имот.
Уникален случай: Пет сделки в един ден
Сред най-странните примери, които Стефания споделя, е дело от 2016 г., което все още се разглежда във Върховния съд. Става въпрос за атрактивна къща в киноцентър „Бояна“ – изключително скъпа и апетитна. Преди осем години тази къща е продадена и ипотекирана пет пъти в един ден, като всяка сделка е за кредит от 200 000 лв. Как е възможно това? Продавачът показва удостоверение за тежести, че имотът е „чист“, прехвърля го на първия купувач, после бързо го продава на следващ, и така нататък – при различни нотариуси. Вписването в имотния регистър не отразява промените в реално време, което позволява подобни измами.„Това дело е много сложно, с насрещни искове и три страни“, отбелязва Стефания, но подчертава, че случаят показва колко важна е незабавната проверка.
Как адвокатът спасява положението?
Ролята на адвоката е да предотврати подобни кошмари. Той може да направи цялостна проверка на имота в имотния регистър към Агенцията по вписванията, да анализира документите за собственост и да гарантира, че всичко е наред преди сделката. Например, ако последният акт е само констативен – издаден въз основа на владение или обстоятелствена проверка с трима свидетели – има риск предишни собственици да се появят по-късно и да оспорят правата ви.Адвокатът изготвя нотариалния акт, подготвя документите и координира сделката с нотариуса. „Интелигентният човек трябва да си плати за кадърен адвокат“, казва Стефания, защото това е най-сигурният начин да защитите инвестицията си.
Интересно е сравнението между адвокат и нотариус. Много хора мислят, че могат да спестят пари, като отидат директно при нотариус, но това е заблуда. Нотариусът има право да вземе две такси – за изготвяне на акта и за изповядването му. Ако ангажирате адвокат, плащате хонорар за проверките и акта, а на нотариуса – само таксата за изповядване. „Така или иначе такси не се избягват“, подчертава тя.Какво да правим при имотен спор?
Когато възникне проблем, стъпките са прости, но изискват бърза реакция. Ако преди сделката документите будят съмнение – например разминаване в скиците – потърсете адвокат за съвет. Спорът обикновено излиза наяве след изповядването, когато продавачът не получи парите или купувачът открие тежести. За да избегнете това, всички документи трябва да се разгледат прецизно предварително.Спор може да възникне и между съсобственици – например двама братя, единият от които иска да продава, а другият не. В такъв случай решението често е съдебна делба, но това изисква време и средства.
