Как се действа при имотна измама и кога е необходим адвокат с опит в подобни случаи? Възможно е да сключите напълно валиден предварителен договор, но впоследствие да разберете, че друг също е подписал предварителен договор или дори е придобил същия имот с нотариален акт. Възможно е да се съмнявате, че някой се опитва да придобие или вече е придобил и продал Ваш личен или наследствен имот с помощта на фалшиви документи или лъжесвидетели.
Друг сценарий е да Ви предложат „сигурна и много изгодна“ инвестиция в недвижими имоти, да вложите спестяванията си „на зелено“ или дори да изтеглите кредити за целта, а впоследствие да разберете, че сте попаднали в схема за имотни измами.
При подобни случаи бързата и стратегически правилна реакция е от първостепенно значение. В статията адв. Емил Трифонов подчертава, че може да подадете жалба до прокуратурата и полицията, но те няма да Ви върнат имота или парите, дори след години участник в схемата да влезе в затвора. Според автора адвокат с опит в имотните измами може да съдейства за възстановяването на собствеността и дадените суми, стига да не се губи ценно време.
Често срещани имотни измами
Имотни измами с предварителен договор
Една от най-често срещаните имотни измами е с предварителен договор. Предварителният договор по чл. 19 от ЗЗД има само облигационен, но не и вещен ефект — той сам по себе си не прехвърля собствеността върху имота. Именно това прави особено опасни подобни схеми, които на пръв поглед изглеждат законни.
Една от широко разпространените схеми включва недобросъвестен продавач, който, дори да е собственик, сключва предварителни договори за един и същ имот с няколко различни купувачи. От всеки получава капаро, най-често в размер на поне 10% от продажната цена.
Друга възможна схема е предварителният договор да съдържа клаузи, които поставят купувача в неизгодно положение: неясни срокове, неизпълними условия или условия, зависещи изцяло от действията на продавача. При последващ спор продавачът може да се опита да представи купувача като неизправната страна и дори да претендира задържане на даденото капаро. Затова авторът препоръчва договорът да бъде проверен от компетентен адвокат, преди да подпишете или платите каквото и да е.
Съществен риск има и когато купувачът е подписал предварителен договор и е платил значителна сума, без предварително да е проверил собствеността, тежестите и правото на собственост на продавача.
Ако не става въпрос за сложна измамна схема, статията посочва възможност за съдебна защита с помощта на опитен адвокат: чрез иск за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД или чрез иск за връщане на платените суми, с междувременно блокиране на банковите сметки на измамниците. Според автора така купувачът може да получи имота или парите след приключване на делото, дори имотът да е прехвърлен на трето лице или продавачът да се е разпоредил с имуществото си.
Имотни измами „на зелено“
Покупката на имот „на зелено“ поначало носи известна доза риск, дори продавачът да е напълно добросъвестен. Към датата на плащането, включително частичното, имотът все още се намира в някакъв етап на строителството. Купувачът плаща за „бъдещ“ имот, а реалното му придобиване зависи от редица бъдещи несигурни събития.
Проблем може да възникне, ако измамник се представя за инвеститор, какъвто не е. Това не му пречи да подпише предварителен договор и да прибере първоначална сума, например капаро.
Дори инвеститорът да е действителен собственик на терена, съществува риск да не завърши „дупката“, която е изкопал на парцела, след което да обяви несъстоятелност или просто да изчезне. Затова статията препоръчва адвокат с опит в имотните измами предварително да проучи както бъдещия имот, така и инвеститора, който го продава.
Инвестиционни имотни измами
Авторът определя това като особено актуален и сравнително нов вид имотна измама. На потенциален „инвеститор“ се предлага да вложи средства в недвижими имоти срещу обещание за висока и сигурна доходност или възможност за придобиване след време. Първият въпрос, който кандидат-инвеститорите трябва да си зададат, е: „Дали не е прекалено хубаво, за да е истина?“
Схемата често изглежда напълно законна: има фирма, обикновено на името на „бушон“, договор, офис, банкови сметки и цветни брошури, които замъгляват трезвата преценка на потенциалните жертви.
Втори предупредителен сигнал е бързането. Карат ли Ви „брокерите“ да действате бързо и да теглите колкото може по-големи потребителски кредити, по възможност от различни банки в един и същи ден? Някои измамници дори манипулират „инвеститорите“ да привличат други „инвеститори“.
Констативен нотариален акт с лъжесвидетели
При този вид класическа имотна измама извършителите, лично или чрез „бушони“, се снабдяват с констативен нотариален акт чрез обстоятелствена проверка. Лъжесвидетели потвърждават пред нотариус, че имотът е владян достатъчно дълго, и нотариусът издава нотариален акт за придобиване по давност.
На пръв поглед всичко изглежда законно: свидетелите са разпитани, актът е нотариално заверен и вписан в Имотния регистър. В описаната схема обаче актовете се основават на неверни твърдения и служат за прикриване на незаконното присвояване на имота. Измамниците често действат бързо и в няколко последователни стъпки — прехвърлят имота на различни „лица бушони“ или посредници, създавайки видимост за законни сделки и затруднявайки възстановяването на собствеността.
След издаването на констативния нотариален акт измамниците често продават имота на напълно добросъвестно трето лице или го обременяват с ипотека. Особено рискова е ситуацията, когато действителният собственик научи за измамата едва след извършването на поне още една последваща сделка.
Авторът препоръчва незабавни действия и вписване на възбрана, която според изложението спира по-нататъшните измамливи действия. Той определя това като строго специфична процедура от компетентността на адвокати, занимаващи се с имотни измами.
Кражба на самоличност
При този вид имотна измама се използват истински и съществуващи лични данни и документи, които принадлежат на друго лице. Целта е да се създаде привидност, че измамникът е действителният собственик или има право да се разпорежда с имота.
Класически случай е „монтирането“ на снимка на измамника върху иначе автентичен документ за самоличност. В описания пример нотариусът установява, че документът е валиден при проверка в база данни „Население“, а явилото се пред него лице прилича на лицето от снимката в документа.
Има и подобни случаи, при които се намира лице, визуално приличащо на действителния собственик, и подмяна на снимката изобщо не е необходима.
Фалшиво пълномощно или други документи
Имотна измама може да бъде извършена чрез фалшиво — напълно неистинско или подправено — пълномощно, договор, нотариален акт или друг документ, който създава привидно впечатление, че дадено лице има права върху имота. За купувача подобна схема е изключително опасна, тъй като може да загуби значителна сума, вярвайки, че придобива имота от действителния му собственик.
Понякога тези измами не се ограничават до една сделка. След първоначалното прехвърляне имотът може да бъде продаден на друго добросъвестно лице, ипотекиран или обременен с тежести. Това прави навременното установяване на проблема и предприемането на мерки особено важно.
Фалшиво завещание и наследствени имоти
Наследствените имоти са особено уязвими за измами, когато има няколко или много наследници, неуредени отношения или липса на комуникация между тях. Възможно е наследник да се опита да продаде или прехвърли целия имот, представяйки се за единствен собственик. Като пример е посочено укриването на информация за други наследници чрез фалшиво удостоверение за наследници, издадено от служба ГРАО.
Отделен проблем са фалшивите завещания. Чрез подправено, но изглеждащо автентично завещание може да се създаде привидност, че починалият е завещал имота на лице, което в действителност не е било посочено като наследник или заветник. Статията посочва, че в подобни случаи се назначава графологична експертиза, която да установи, че завещанието — саморъчно или нотариално — не изхожда от лицето, на което е придадено вид да го е направило.
Двойна продажба и продажба на имот с тежести
При схемата с двойна продажба един и същ имот се продава на повече от един купувач. Единият вариант е първо да се сключи предварителен договор и измамникът да получи капаро, а след това да продаде имота на друг купувач. Възможно е и един имот да бъде продаден с нотариален акт на различни лица в изключително кратък период. Даден е пример с две прехвърляния при двама различни нотариуси в рамките на един ден.
Друг сериозен риск е продажбата на имот, за който впоследствие се установява ипотека, възбрана, право на ползване, искова молба или друга вещна или облигационна тежест. Затова авторът препоръчва да се проследят историята на имота, предходните сделки и вписванията, както и да се направи проверка за тежести.
Как се действа при имотна измама
Първа помощ: общи насоки
При имотните измами бързината е от решаващо значение. Недобросъвестните лица обикновено действат бързо: прехвърлят имота на трети лица и използват посредници или „лица бушони“, с което усложняват възстановяването на собствеността. Според статията колкото по-рано се подаде граждански иск и се наложи възбрана, толкова по-малък е рискът имотът да бъде прехвърлен или обременен и толкова по-голям е шансът за възстановяване на собствеността.
Авторът обобщава основните практически насоки след установяване на имотна измама:
- Незабавно се свържете с адвокат с опит в имотните измами, който може да Ви съдейства.
- Съберете всички документи и доказателства за собствеността си.
- Упълномощете адвоката си да подаде иск за възстановяване на собствеността и да поиска налагане на възбрана върху имота, докато делото е висящо.
- Следете чрез адвоката действията на противната страна, за да предотвратите опити за прехвърляне на имота и други действия, увреждащи интересите Ви.
- След най-спешните действия — налагане на възбрана и завеждане на иск — може да подадете сигнал до прокуратурата. В изложението той е посочен като средство за наказателно преследване на извършителите, което не замества гражданското производство за връщане на имота.
Жалба до прокуратурата
Мнозина първо, а нерядко и единствено, подават сигнал до прокуратурата с убеждението, че това ще реши проблема им. Авторът подчертава, че дори извършителят да бъде разследван, осъден и да влезе в затвора, това само по себе си не връща имота или парите на пострадалите. Наказателното производство има за цел да накаже извършителя за престъплението, а не да възстанови собствеността или средствата.
Междувременно имотът може да бъде прехвърлен на трети купувач или обременен с ипотеки, което според изложението прави възстановяването чрез наказателен процес практически невъзможно. Дори да се докаже престъпление, няма гаранция, че имотът ще се върне на истинския собственик. Авторът определя обратното очакване като широко разпространена заблуда и посочва навременното гражданско дело за защита на собствеността, съчетано с мерки за обезпечаване на иска, като сигурния начин за защита.
Възбрана: обезпечение на иска
В статията обезпечението на бъдещ иск чрез възбрана е определено като най-ефективния инструмент в гражданското производство. То е описано като мярка, чрез която съдът временно ограничава правото на недобросъвестното лице да се разпорежда с имота.
Според изложението с възбраната имотът не може да бъде продаден, прехвърлен или ипотекиран на трети лица. Така собствеността остава защитена по време на делото, а успешният изход на съдебния процес има практическа стойност — имотът може да бъде възстановен на действителния собственик.
Възбраната е особено важна при имоти, които могат бързо да бъдат прехвърлени на трети лица. Измамниците често извършват няколко последователни прехвърляния и използват посредници или формални „лица бушони“, за да затруднят възстановяването на собствеността. Авторът отново подчертава значението на ранното подаване на граждански иск и налагането на възбрана за ограничаване на риска имотът да бъде загубен или обременен.
Завеждане на гражданско дело
Авторът посочва завеждането на гражданско дело като единствения начин за възстановяване на собствеността, когато пострадалият е станал жертва на имотна измама и имотът е прехвърлен на трето лице. Предвид сложността и законовите специфики той настоятелно препоръчва помощта на компетентен адвокат с опит в такива случаи.
Преди завеждането на дело е изключително важно да се съберат и подготвят доказателства, които не само потвърждават правото на собственост, но и разкриват измамата. Всяко доказателство има значение, а ключовата задача е то да бъде представено правилно пред съда. Според конкретната схема доказателствата могат да включват:
- Писмени доказателства: нотариални актове, договори за покупко-продажба и платежни документи.
- Свидетелски показания, потвърждаващи владението на имота или законното му придобиване.
- Допълнителни доказателства за действията на недобросъвестното лице: прехвърляния, обременявания и използване на посредници.
Представителство от адвокат
Адвокатът не само изготвя исковата молба и организира доказателствата, но и представлява пострадалия по делото, което поначало е с повишена сложност. В статията са изброени следните негови задачи:
- Предвижда възможните действия на недобросъвестното лице.
- Подготвя навреме искане за възбрана и следи за законосъобразното ѝ вписване.
- Следи процедурните срокове, чието пропускане може да забави делото или да направи защитата неефективна.
- Аргументира пред съда защо правото на собственост на пострадалия трябва да бъде признато и защитава интересите му по време на всички съдебни действия.
Без професионална помощ според автора е голям рискът да бъдат изпуснати срокове, допуснати процедурни грешки или пропуснати важни доказателства. Последствията могат да бъдат загуба на имота или сериозни финансови загуби.
Авторът посочва още, че при спечелване на делото всички разноски, направени от пострадалия ищец, се присъждат в негова полза и остават в тежест на ответника измамник. Той представя това като възможност пострадалият да използва адвокатска помощ с решаващо значение за делото, а в крайна сметка хонорарът да бъде поет от противната страна.
В заключение статията подчертава, че сигналът до прокуратурата остава важен за наказателната отговорност на извършителите, но не възстановява собствеността върху имота. Като ефективна защита авторът посочва съчетанието от навременно гражданско дело, правилно събиране на доказателства, своевременно искане за възбрана и професионална адвокатска помощ.
Адвокатът е представен като ключов за планирането на стратегията, правилното прилагане на законовите мерки и предотвратяването на загуба на имота вследствие на бързите действия на недобросъвестни лица. Колкото по-рано бъдат предприети тези действия, толкова по-голям според автора е шансът за защита на имота и ограничаване на финансовите и фактическите загуби.
